أكد خبراء ومتعاملون بسوق الإنشاءات في مصر، أن المزاد العقاري الذي نظمته هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لبيع 38 قطعة ارض بمدينة القاهرة الجديدة مؤخراً، يسهم في إعادة هيكلة السوق العقارية.
وتسبب المزاد في ارتفاع سعر المتر المربع، بالمدينة التي تقع شرق القاهرة، وتستقطب شرائح متزايدة من أبناء الطبقة الوسطى، إلى أرقام غير مسبوقة بعد ان بلغ 11 ألف جنيه، عقب تنافس 4500 مواطن على شراء عدد من قطع الأراضي.
ويمثل السعر الجديد ثلاثة أضعاف سعر آخر مزاد لبيع أراض نظمه وزير الإسكان الأسبق المهندس احمد المغربي في العام 2007 لبيع أراض بمدينة القاهرة الجديدة مخصصة لمشروعات استثمارية حيث بلغ أعلى سعر في ذلك المزاد 4050 جنيها للمتر وهو السعر الذي اشترت به شركة “داماك” الإماراتية ارض مشروعها “بارك افينو” واطلق حينذاك موجة مضاربات حادة في السوق العقارية المصرية.
ويتوقع متعاملون بالسوق أن يؤدي السعر الجديد البالغ 11 ألف جنيه للمتر، إلى موجة جديدة من ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات في أغلب المدن المصرية خلال المرحلة القادمة، لاسيما وان السعر فاق توقعات جميع خبراء السوق وجاء مفاجأة للدوائر الاقتصادية باعتباره مؤشرا لحركة وتوجهات الاقتصاد المصري في المرحلة القادمة.
وجاءت القفزة الجديدة في الأسعار بسبب التراجع المستمر في قيمة الجنيه أمام العملات الأجنبية وانحسار القدرة الشرائية للجنيه وفقدان المدخرات المحلية قيمتها حيث فقد الجنيه المصري 14? من قيمته خلال شهرين مما دفع كثيرا من أصحاب المدخرات الى الإسراع بشراء أراض وعقارات باعتبارها مخزنا للقيمة بهدف الحفاظ على هذه المدخرات من التآكل ومن ثم شهدت السوق العقارية في الأسابيع الماضية إقبالا كثيفا من المواطنين.
وجاء مزاد القاهرة الجديدة ليمثل فرصة أمام شريحة من هؤلاء المواطنين لامتلاك قطعة ارض في مدينة تتمتع بإقبال كبير باعتبارها احد الأحياء الراقية على أطراف العاصمة لاسيما وان قطع الأراضي التي تم طرحها في المزاد مميزة من ناحية الموقع والمساحة.
فرص التمويل
ويرى خبراء ومتعاملون في السوق العقارية المصرية ان السوق مقبلة على حالة غير مسبوقة حيث إن الأسعار التي تعكس تكلفة حقيقية سوف تتجاوز قدرات 70? من المواطنين مما سيدفع بملايين السكان الى التوجه للمناطق العشوائية ليزداد الموقف تعقيدا.
ويشير الخبراء الى عجز مؤسسات التمويل القائمة من بنوك وشركات تمويل عقاري عن تقديم القروض لتسهيل امتلاك مسكن نتيجة تدني الدخول مقارنة بحجم الأقساط المطلوبة شهريا وبالتالي سوف تخرج فئة كبيرة من المواطنين من دائرة المستفيدين من نظم التمويل والرهن العقاري ويعجز هؤلاء عن شراء وحدات سكنية والتوجه الى بديل الإيجار وفقا للقانون الجديد الذي تشهد أسعاره مزيدا من الارتفاع.
ويؤكد المهندس حسين صبور رئيس شركة الأهلي للتنمية العقارية ان الموجة السعرية الجديدة بدأت تلقي بظلالها على السوق العقارية منذ فترة وجاء المزاد الأخير ليكشف جانبا من هذه الموجة من دون ان يكون متسببا فيها.
وقال إن التجارب أثبتت ان شراء عقار في بلد مثل مصر يمثل احتياجا أساسيا وفرصة استثمارية جيدة وبالتالي يتوجه معظم أصحاب المدخرات الى وضع مدخراتهم في شراء عقار مما يخلق طلبا متزايدا ومن ثم ترتفع الأسعار خاصة ان جزءا من ارتفاع الأسعار يعود الى ارتفاع كبير في أسعار مواد البناء الأساسية. وأوضح أن تكلفة الأرض تتراوح بين 15 و20? من تكلفة العقار ومن ثم فإن المزاد الأخير ربما يسهم في ارتفاع الأسعار بنفس النسبة لكي تبقى النسبة الأكبر في مواد البناء التي لا تتوقف عن مواصلة الارتفاع على خلفية سياسة تحرير أسعار الطاقة.
وقال إنه من المهم التفكير في سياسات جديدة وآليات غير تقليدية لحل مشكلة الإسكان في مصر لان اتباع نفس السياسات القديمة سوف يؤدي الى مزيد من تعقيد الموقف نظرا لاستمرار اتساع الفجوة بين عدد الوحدات السكنية المطلوبة لتلبية احتياجات الناس سنويا والتي تدور حول 600 ألف وحدة وما هو معروض لا يزيد على 250 ألف وحدة وبالتالي تراكم الطلب سوف يؤدي الى مشاكل كبيرة في المستقبل.
المضاربات العقارية
وجاء الارتفاع في الأسعار كذلك بسبب استمرار المضاربات على الأراضي والعقارات باعتبارها اسرع طريق لحصد أرباح كبيرة قياسا بما حدث خلال السنوات العشر الماضية مما دفع المضاربين الى تكوين شبكات مصالح وتنظيم صفوفهم للحفاظ على هذه الأرباح لاسيما وان آلية المزادات لعبت دورا تاريخيا في رفع أسعار الأراضي في مصر حيث يعقب كل مزاد موجة جديدة من ارتفاع الأسعار وبالتالي دخل المضاربون المزاد الأخير وهم مطمئنون الى أن المزاد سوف يترتب عليه موجة جديدة تضمن تحقيق ارباح كبيرة.
ويضاف الى ذلك تعقد أزمة الإسكان في مصر واتساع الفجوة بين العرض والطلب وعجز الحكومات المتتالية التي جاءت عقب ثورة يناير عن تقديم بدائل جديدة لمواجهة الأزمة مما ترتب عليه المزيد من الصعوبات واستمرار ارتفاع الأسعار خاصة ان المشروع القومي للإسكان الذي تم الإعلان عنه منذ عامين وكان من المفترض ان يوفر مليون وحدة سكنية لمحدودي الدخل على مدار خمس سنوات لم ير النور حتى الان لعدم توفر الموارد المالية المطلوبة التي تقدر بنحو 100 مليار جنيه ومن ثم زاد الطلب المتراكم على الوحدات السكنية خلال هذين العامين ليتجاوز نصف مليون وحدة مما ادى الى مزيد من الخلل في معادلة العرض والطلب ومزيد من ارتفاع الأسعار.
عدد اليوم
